주택 양도소득세(feat: 매매사업자 유무에 따른 비교)

 

  

주택을 매도하는 경우 양도세를 내야 하는데요, 보통적으로 양도세는 매수금액과 매도금액의 차이에 따라 세금이 부과됩니다. 그러나 여러가지 경우에 따라 양도세를 낼 수도 있고 안 낼 수도 있습니다. 또한 세율도 매도자의 상황에 따라 달라집니다. 그래서 오늘은 주택 양도소득세에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.  특히, 매매사업자의 유무에 따른 양도세율 비교를 중심으로 이야기를 펼쳐보고자 합니다.

 

1. 양도소득세 개념

소득세법상 종합소득은 근로소득, 사업소득, 배당소득, 건물주가 받는 부동산 임대 소득, 연금소득, 기타 소득 등을 모두 합산해서 이듬해 5월에 신고하고 납부합니다. 이와 달리 재산을 이전할 때 발생하는 세금인 양도소득세는 부동산이나 주식을 양도하면서 일시적으로 발생하는 소득으로 종합소득과 분리해서 과세를 합니다.  이에 대한 정확한 이해는 우리의 경제적 결정에 큰 영향을 미칩니다. 여기서 중요한 개념이  개인과 매매 사업자인데요, '개인'은 일반 개인을 이야기하고, ' 매매 사업자'는 부동산을 사고 파는 것을 업으로 하는 사람을 뜻합니다. 개인이 부동산을 취득하면 취득세, 부동산을 보유하는 기간 동안 보유세를 내고, 부동산을 매도하면 차익에 따라 납부 세금이 개인과 매매사업자로 나뉘게 되는 겁니다. 이때, 사업자로 매매를 하는 경우, 양도소득세가 아닌 종합소득세를 적용하게 되고, 양도소득세보다 상대적으로 저렴한 세율을 적용받을 수 있습니다. 

 

2. 양도소득세 세율차이 및 비과세 적용

 1) 1주택자는 비과세 혜택이 있습니다. 1 주택자 비과세 조건이 있는데요. 

​

1주택자 비과세 조건

• 2년 이상 보유, 실거래가 12억 이하, 조정지역은 2년 실거주(현재 대부분 일반지역임)

만약, 실거래가가 12억을 초과하거나 2년을 보유하지 않더라면 1 주택자라도 비과세 대상이 아닙니다. 그래서, 단기간에 시세차익을 보고 매도하였다면 비과세가 아닌 양도소득세를 내야 하므로, 이때 세율은 기에 따라 달라집니다. 

1년 미만 보유한 경우: **70%**의 세율

1년 ~ 2년 미만 보유한 경우: **60%**의 세율

2년 이상 보유한 경우: 기본세율 (6.6% ~ 49.5%)

 

 이때, 매매사업자가 있다면 어떻게 달라질까요? 위에서 설명했듯이, 사업자가 있으면 양도차익이 발생하면 종합소득세로 세금을 내기 때문에 이 때는 기간이 아닌, 양도차익에 따라 세율이 달라집니다. 

양도차익이 큰 경우: 종합소득세율 (6.6% ~ 49.5%)

양도차익이 작은 경우: 양도소득세율 (단기 고율 세율, 중과세율, 비과세 개념이 있음)

 

2) 일시적 1가구 2 주택자의 양도세는 추가로 주택을 매수 시점에서 기존 주택을 3년 안에 팔면 비과세이고, 3년을 넘겨서 팔면 일반과세입니다. 이때도 마찬가지로, 기존 주택 매도 시 비과세 요건이 있습니다. 

 

• 기존 주택 실거래가 12억 미만, 종전주택 2년 보유 및 거주, 기존 주택 취득 1년 이상 후에 2번째 집을 매수 한 경우

​※ 참고로, 12억 초과는 12억 초과 분에 대해서만 양도세 세금 납부를 하면 됩니다.

 

​

3. 결론

 매매사업자는 종합소득세로 세금을 내기 때문에 양도차익이 크더라도 세율이 낮습니다. 매매사업자가 없을는 양도소득세로 세금을 내기 때문에 단기 매매 시 높은 세율이 적용됩니다. 또한,  매매사업자의 경우 사업과 관련된 비용을 공제받을 수 있어 유리한 경우가 많습니다. 필요경비는 주택을 구매하거나 매도 시에 사용한 비용을 말하며 양도소득시 제외되는 금액이니 영수증 증빙이 필수입니다. (매년 기본 공제 250250만 원) 

 비용처리 인정 되는 부분

- 매수, 매도시 필요경비 : 취득세, 인지세, 부동산 수수료, 법무사 수수료 등

- 인테리어 필요경비 : 샷시, 방 확장, 난방, 배관, 전기 공사 등 집의 일부분이라고 인정되는 부분

​

출처: 조엘님 블로그

 

양도세율 측정에 필요한 금액산정: "매도 금액 - 매수 금액 - 필요 경비 = 양도세 측정 금액"

 

양도세는 정책에 따라 매년 바뀌기도 하여 현재 적용되고 있는 부분으로 간략하게 정리해 보았습니다. 고물가, 고금리로 영글하셨던 분들이 매도를 많이 하고 계신 것 같아 참고하실 수 있는 양도세를 정리해보았습니다. 세금은 많이 어렵지만, 그래도 절세가 부자의 지름길이니 공부해 보았습니다^^ 

 

다음번에는 분양권과 관련된 내용으로 양도세를 다뤄볼 계획입니다. 절세하시는데 도움이 되셨길 바라며, 다음 포스팅에서 만나겠습니다. 

​

 

 

 

​